毕业生上海买房记（接地气视角）——番外1：上海16大区讨论

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（毕业生上海买房记（接地气视角）——番外1：上海16大区讨论）

　　

我这个系列可能会有点拖沓，而且有时候可能也不是“买房记”，而是一种“理解沟通”。我市想在购房这个过程中，复盘然后总结过程，给大家一点点小小的思考。今天就来讲一个番外篇，上海16个大区的讨论。因为跟购房这个主线距离比较远，所以是番外篇，后面还有一篇番外是宁波市场的复盘。

　　

首先声明一下，本人是房地产系的学生，所以之前也听了一些各个区的房地产段子，但是没有对这些区不尊重的意思，纯属戏谑，大家轻喷，鞠躬。

　　

黄浦区：宇宙区之一，上海第一区（当然静安不服）。这个区集中了半上海的高端楼盘，滨江、新天地都是出豪宅的地方（反正基本都是买不起的），所以对于刚需的小伙伴基本可以跳过这个区了。一直因为限价限的很死导致一二手倒挂，翠湖天地堪称买到就是赚到，18年4月开盘的时候几乎是抢购（全是2000万加的大房子啊。。）最近的新盘是绿地海珀黄浦，这个项目预售证已经拿到了，可以说是突破当地限价的。作为上海老大房企也确实有这个牌面哈哈哈。总体来说，各方面配置都属于顶尖，房子除了贵没有缺点。

　　

静安区：我心目中的上海第一区，宇宙区之一。是全国各区房价排行榜第一名的常客，2015年并购闸北区之后，静安区的实力被稀释了。之前的老静安区可以说是强大到无以复加，在8平方公里的地方集中了6家示范性高中，商业上有南京西路三巨头。老静安板块的房价基本也是只能看看的那种。自从并了闸北区之后，闸北区一下子就混壮了，有了那种佃农的孩子过继给财主的感觉。。。闸北大宁板块是近四年的明星板块，大宁金茂府、静安府都曾经是上海的销冠。最近全国单价地王中兴路一号含恨入市，2016年拍下的天价，现在只能卖到多，可谓是惨兮兮了。。

　　

徐汇区：徐汇教育甲上海，这句话可不是吹的，徐汇的幼儿园、小学的实力在上海基本是找不到匹敌的。我印象中有一个板块，连着放了三个超级名小，所以徐汇的学区房也是出了名的贵。徐汇大概也有几个板块，西岸滨江板块基本也是买不起的节奏，南站板块也还可以，漕河泾那一块蛮适合程序员大大搞的，华泾那边比较便宜，价格也比较划算。刚需可以考虑搞搞，当然缺点就是交通比较不方便啦。我记得好像保利在徐汇拿了一块地，中环边上，大概要卖到11万的样子。徐汇大部分在中环和外环之间，这也导致了上海的等房价线在向西南方倾斜了。

　　

长宁区：啊，著名的小资区。长宁区是相当小资的一个区，著名的上生新所就在那里。整体来讲是沿着二号线走的，全线都是热点。从中山公园、到大名鼎鼎的古北富人区，再到虹桥空港新城。环境比较好，而且自身的产业也比较高端。价格当然也是非常美丽，苏州河沿线要么老要么贵，空港新城去年中海拿了块地，反正保守估计也是9万加的样子。

　　

虹口区：北上海之荣耀。之前静安没有并购闸北的时候，北三区（虹口、杨浦、闸北）里面的老大。虹口区的房价走势比较清晰，由南向北逐渐下降，虹口区的大热点就是北外滩板块，北外滩我个人认为是真正意义上能够承载老外滩外溢的区域，东外滩和西岸都稍微逊色一点。这次北外滩2月份公开了总规，要搞一个超高层建筑群，这个太强大了，480米超高层，380米超高层，还有两个金光中心级别的超高层，整个北外滩规划几乎可以和陆家嘴的超高层建筑群并肩。（我个人其实很好奇上海下一个超高层搞在哪里，总不能真的让中国之巅跑到深圳去吧哈哈哈）其他板块价格比较正常，在6-8万之间波动。恒大江湾好像是8万多吧9万的样子。当然啦，虹口区的第一明星盘，那还得是瑞虹新城，开了十期了，期期爆款，不得不说瑞安是真的强。

　　

杨浦区：曾经辉煌的没落区，教育实力仅次于徐汇的第二名，旧改专业户。摊上虹口这个邻居杨浦真是不好过，杨浦其实本身还是不错的，但是关键是跟虹口一比，那差距简直大的不要不要的。沿着东长治路—长阳路一路开过去，一过大连路之后就产生了鲜明的对比，虹口北外滩滨江那一块真的是做的很高大上，反观杨浦，真的是破破烂烂的。但是杨浦区的房价却呈现出了惊人的走势，那就是从南向北全线高。南部的东外滩一个高点，中间的五角场一个高点，北边的新江湾城一个高点。杨浦最近比较受关注的就是八埭头滨江苑和中企去年在新江湾城搞得一个项目，基本上都是10万11万的样子。

　　

普陀区：上海市中心七区里面最大的一个区，也是西上海的门户所在。尽管手握着各种发展规划，但是一直都没有发展起来，在徐家汇已经被划入主城区、五角场成为宇宙中心的时候。真如板块却一直不温不火，当然这一切都要感谢李嘉诚同志的高超操盘，高尚领域活活拖了十年不肯动工直到水产市场搬走，但是自从高尚领域开搞之后，发展速度加快，18年出让了巨型红旗村地块，中海接盘开始操作，中海真如府面世。普陀区的长风商务区、真如副中心、苏州河沿线都还是相当有爆发力的，中环线、14号线、15号线加身，普陀区发展也有所加快。中海在环球港那边拿的项目，估计也要10万加了。

　　

浦东新区：这个区可以说是上海的未来区了，也是上海总体实力最强的区，一个区的GDP几乎可以和南京杭州抗衡。但是说白了，也确实是因为地皮比较大，开发政策倾斜很多，所以浦东新区发展的相当好。但是问题就是人口太多，竞争太激烈，据说在浦东中考，数学考不到满分基本就不要想考很好的高中了。热点主要是陆家嘴南北的滨江带、张江开发区。以我的观感来看，三林是比较宜居的一块，中环线有地铁，然后还有学区。确实还是不错的。目前浦东新盘很多，反正整体来讲，性价比还是蛮高的，价格也是温和上涨。如果投资的话，我还是认为考虑临港比较好。

　　

宝山区：宝山区我首先讲结论哈，宝山区是我认为郊县性价比比较高的地方，尤其是二手房。总的来说，对宝山的分析我从三个方向来看，一个是宝山东北角，适合虹口、杨浦通勤的人员，以三号线，十八号线为主。第二是宝山中部，适合市区通勤人员，以一号线为主。第三是宝山西部，适合西上海通勤，以七号线，中环路为主。东北角主要是看高境那一块，房子比较老但是又十八号线预期。新江湾城北边的一个新盘价格也要8万多了。宝山中部的项目主要是沿着一号线的，比如最近有个和欣国际啊，还有万科四季啊，远是真的远，除了有地铁之外，都跑到外环那边了，我个人不是特别喜欢那一块。宝山西部的项目主要是七号线沿线，中环角上的，中环一号啊，梧桐城邦啊，除了没有地铁这个硬伤之外，性价比确实还都可以。不过我目前还是推荐七号线边上那些新盘啦。

　　

嘉定区：上海重要的工业区，我个人把嘉定区分成几个板块，第一是十一号线沿线板块，以南翔、嘉定新城为主，这一块是嘉定比较靠近市区的部分，而且有地铁，价格比较美丽，湖畔天下这种的也确实不错，如果不考虑户型的话真的是很美丽。第二是江桥板块，我没去过，好像是有航道？那一块主要打的是14号线，我觉得还不错，当然龙湖天璞那种地王项目，emmm。反正我不太主张搞地王项目的。第三个就是汽车城板块，安亭那边毕竟以后会有高铁站，板块爆发力比较强，当然如果你不开车的话，真的不建议去，因为靠11路的话得累死。第四就是老嘉定板块，我重点想吐槽的就是金隅的几个盘，真的是拿地太贵还不划算，交通死不方便，不推荐考虑。不过那边有日月光中心，感觉菊园新区还可以。

　　

青浦区：上海郊区的第一明星，所有郊区里面规划利好最多的区没有之一。所谓东有大虹桥，西有长一体。东部是过去五年上海房地产领域的第一明星板块大虹桥，出了现象级神盘万科天空之城。中部以青浦新城为核心，规划和发展也很不错，西部主打长三角一体化概念。总的来说，青浦区的房价是真的高，规划利好也确实是不少，但是从性价比来讲，我个人并不是很喜欢，总觉得稍微有点贵，现在进去可能会接盘。天空之城四期我真的是不太主张搞了，价格贵而且拿地成本也高，质量我说不准。。。全区贯通17号线，以17号线为核心向周围扩散，除了十七号线之外，通勤真的并不方便。

　　

松江区：上海郊区混的比较惨的，目前力争采用科创走廊概念摆脱困境，但是GDP仍然是很一般。不得不说，松江的城市规划做的是相当好的，城市的景观也确实不赖，但是松江本身的产业我个人觉得一般化，不像嘉定。松江大概可以分为两个部分，以佘山为界，到九号线底站是老松江板块，那边自住的会比较多，相对于市区通勤来讲，不是特别划算。佘山往上，到泗泾板块都是不错的，适合市区通勤，尤其在徐汇办公的话，松江比马上要说的闵行划算很多很多，整体来讲，松江的价格是比较便宜的，如果单看地铁情况的话，性价比也是颇高，但是就是太远，完全落在外环外了。。

　　

闵行区：又是一个大佬型的郊区，闵行的综合实力比较强，开发也比较好。受益于徐汇的外溢、大虹桥板块的热炒、紫竹高新的学区等概念，闵行区的价格可以说是相当变态。再加上本身环境不错，空间也比较大，几个楼盘的价格一直都比较高，能看到几个7万加的项目，莘庄也经常自称为小宇宙中心。。。但是不得不说，闵行其实整体来讲还是比较偏的，而且地铁线也主要是5号线，目前15号线可能能有所加持，但是地铁通勤还是相对比较弱，东边的8号线板块就很强了，8号线本身比较便利，那边的价格也基本都是6万加了。

　　

奉贤区：较弱的郊区之一。个人对那边不是很熟悉，自从五号线通了之后，大大改良了整个板块的环境。价格也是有了上涨的空间，很多在闵行买不起房子的同志都会选择跑到奉贤去买，我也认为未来奉贤的居住环境会很好，但是目前来讲进去还有点早，在预算约束的情况下，可以去奉贤住好房子，但是通勤真的是不方便啊。不过整体来讲，未来临港板块的兴起，奉贤还是有很大的空间的。

　　

金山区：上海的外围区了，靠近浙江，目前轨道交通还没有能够覆盖到的地方。基本上你看到的价格2字头的项目，就是金山的。金山这边环境也一般化，毕竟亭林这几个地方是老工业区。总的来说上海工作的同志，就不要搞金山了，这里目前还发展不到。人口导入和产业导入目前还跟不上。当然有金山卫小火车，很想在上海买但是预算有约束的，可以考虑。

　　

崇明区：国际生态岛，之前曾经被认为是上海的长岛。我觉得目前这么认为可能还有点偏颇，毕竟上海的地皮不是纽约能比的，本朝的富豪也还没那么潇洒的搞私人飞机。崇明三岛目前来讲的话发展还是不错的，毕竟后期有轨道交通了嘛，目前长兴岛泰禾的几个项目搞的还不错，本岛上的项目也还行吧，但是性价比不算很高。

　　

最后做个总结哈：

　　

黄浦区：土豪专属。静安区：土豪专属。徐汇区：学区房之王。长宁区：小资区。

　　

虹口区：北上海最强。杨浦区：学区房老二。普陀区：机会很多，刚需可搞。

　　

浦东新区：机会最多，需要下大功夫分析。

　　

宝山区：三+n条地铁沿线，任你选择。嘉定区：十一号线为轴，十四号线有拓展。

　　

青浦区：大虹桥为主，十七号线为轴。松江区：远离市区，九号线为轴。

　　

闵行区：郊区明星，五号线加十五号线。

　　

奉贤区：偏远，南桥新城可搞。金山区：不是本地工作只能考虑小火车。

　　

崇明区：地铁会有的，房价也还是美丽的。

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