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上海买房积分制2021完全攻略

栏目:积分落户 人气:0发表时间:2023-08-08来源:网络

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上海买房积分制2021完全攻略

(上海买房积分制2021完全攻略)

  

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优先满足“无房家庭”自住购房需求

  

2月6日,上海新一轮楼市调控“沪十条”中有关新房摇号的新规正式落地实施。“沪十条”实施以来首次新开的3处楼盘,全部采用计分制,优先满足“无房家庭”自住购房需求

  

认购?打分?摇号购房人在认购时,需要按照“计分制”规则,自行申报、承诺家庭、户籍、拥有的住房状况、5年内在沪购房记录以及在沪缴纳社保五大因素。如实填报之后,市房管局、民政局、社保中心等将进行联网核查,确认每一个购房者的积分。认购积分审核时间争取在10天左右。

  

积分计算细节如下:

  

  

积分主要分为:基础分和动态分两个部分。

  

其中,基础分满分60分,主要针对新兴上海无房家庭;

  

动态分满分24分,对上海本地家庭优惠更多,但整体涨分数值不如基础分。

  

想要拿满基础分,只需要满足:上海家庭户口,当前无房,且5年内无购房记录即可。

  

动态分具体计算很简单,只需要明确认筹日至2001年之间,购买人总共在上海缴过多少个月的社保。

  

20年一共240个月,每缴一个月多0.1分,共24分。

  

简单计算的话,就是每多交一年社保,多1.2分,依此类推即可。

  

社保系数浮动,无房家庭并非绝对优势

  

值得一提的是,3月起开启认筹的楼盘当中,出现了社保系数积分浮动的案例,而且还是3个楼盘!上海星河湾,社保系数0.21分/月;尚海湾豪庭,社保系数0.18分/月;招商虹桥公馆,社保系数0.11分/月!(其它楼盘基本为0.1分/月)。

  

  

不同的项目,社保系数不固定,每个人的积分是不固定的。假设积分系数为X,个人积分=基础分+X*社保缴纳月数。

  

有人算了一笔账:以社保系数最高0.24分计算,多交5年社保,积分多7分,多交10年社保,积分多14分,若达到了缴纳的最高上限,单社保系数分就可以占52.56分!堪比基础分满分值(60分)啊!

  

这也就意味着,缴纳了多年社保的改善型客群,相对无房的年轻购房者,并不处于劣势。

  

  

那么购买力相对没有那么强的年轻人,又一朝回到解放前了么?这就和社保系数的制定有着极大的关系,理清了这里面的关系,就会发现社保系数这个容易让人忽略的点,设置得实在太妙了!

  

套均总价越高,社保系数越高

  

社保系数不是楼盘自己定的,而是交易中心。根据目前已经确定社保系数的6个楼盘来看,楼盘的套均总价高低是影响社保系数的关键点。

  

  

按目前的几个样本来看,500万为分水岭,总价500万以上的楼盘,套均总价越高、社保系数也越高。基本规律是套均总价每多100万,社保系数上调0.01左右,直至最高值0.24(仅根据目前样本,非官方表态)。

  

这一设定,妙就妙在,总价越低的刚需房,年轻无房客户就在积分上越有优势,而总价越是高的改善型、豪宅类住宅,则缴纳社保年限越高、消费力越强(对上海贡献力度更大)的人群更占优势。

  

“部分新楼盘是改善型项目,部分购房者也是购买第二套改善型住房,基础分比较低。通过社保系数进行微调,适当提高社保分值,让改善型购房者有机会买到新房。”分析师卢文曦分析道,动态调整社保系数,是对调控政策的细化,可以满足更多合理的改善需求,对认购者也有积极的疏导作用。同时,购房者根据各自的分值,通过平衡自身情况,选择最适合自己的心仪房源。

  

  

面对突如其来的调控政策,我们该如何应对呢?

  

1.对普通老百姓而言,要精准把握调控的节奏,几乎是不可能的事情。但是在调控出来之前,有很多信号是可以提醒你的,比如你在任何一个房产群里都会看到一些提前放出的风声,而一个有渠道有经验的中介也会及时给客户提醒。

  

2.如果买房,一旦付了定金,所有的时间节点全部都要往前赶,因为调控政策的出台都是按照网签、贷款申请、放款、出产证为时间点的。

  

3.要多认识一些平时认知里认为是“三教九流”的人士,比如小贷公司。在一线城市,几乎不可能事事都靠熟人社会的逻辑办事,而是靠陌生人的服务和协作。除了银行以外,很多民间机构放贷,他们的存在合理性之一就是需要救急的情况太普遍了,最大的好处是不用上征信。

  

4.如果你有借款的需求,在优惠政策截止前,一定要把它当成要事,在所有事情中排在首位,否则你面临不仅仅是政策变化的问题,还有其他申请者的竞争。同时提交的材料,银行会优先处理材料简单清晰、无需补件、事事配合的客户,也就是在“成功率排行榜”中他们的位置靠前,反之,靠后的客户很容易被到期的政策挤下车去。

  

几个知识点送给大家:第一,银行不是100%值得信任的,而是会“忽悠”你的。“免费”的信贷产品少申请(信用卡、信用贷),因为你不知道里面的设计,而且人有了资金就会管不住自己的手,尤其是到处有的投资宣传。第二,少申请短期贷款,多申请长期贷款。第三,企业主多申请“进可攻退可守”的信贷产品,随借随还省利息,方便资金周转,但切记少用信用卡套现,参见第二条。第四,上班族记得要申请一家公司,企业主要记得持续交公积金,最好两手准备。第五,银行已经逐步用大数据来把客户进行三六九等的划分了(二代征信),分类的依据主要是征信,要像保护自己的眼睛一样保护好自己的征信,努力让自己成为“成功率排序”中位置靠前的客户。

  

  

近10年楼市政策一览

  

2008、2009年:“七折利率优惠政策”始于2008年。为应对金融危机带来的房地产市场需求下滑,中国人民银行规定:自2008年10月27日起,将商业性个人住房贷款利率下浮幅度调整至70%,最低首付款比例调整为20%。在2009年宽松的货币政策下,绝大多数银行都为首次购房的新老客户办理了房贷利率七折优惠,而存量贷款客户则掀起了转贷潮。很多银行甚至大打“擦边球”,为“二套房”甚至“三套房”贷款购房者都发放了七折利率的贷款。

  

2011年:1月31日,上海限购令出台,上海户籍家庭限购两套、外地户籍社保或税单满两年限购一套,二套房首付60%,利率1.1倍。该政策公布后的一段时间内,依然有上车的余地,补社保和税单蔚然成风。本尊身边还有不少高瞻远瞩的外地户籍,同时帮父母交社保或税,两年后多出了不止一张房票。但也有不少人观望了,退缩了,直到连补社保税单的路径也堵上,之后的代价就大多了。

  

2013年:11月8日,沪七条规定上海对居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的,其首付款比例从不得低于60%提高至不得低于70%及以上。限购方面,调整非户籍居民家庭购房缴纳税收或社保费的年限,从能提供自购房之日起算的“前2年内在本市累计缴纳1年以上”,调整为"前3年内在本市累计缴纳2年以上"。

  

2014年:2014年9月30日,央行和银监会出台“认贷不认房”新政,对首套房贷已结清的家庭,贷款购买二套房时享受首套房优惠政策。通知要求,对于贷款购买首套普通自住房的家庭,贷款最低首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。

  

2014年11月20日,上海市普通房标准第三次调整:坐落于内环线以内的低于450万元/套,内环线与外环线之间的低于310万元/套,外环线以外的低于230万元/套。

  

2015年:“330”新政:2015年3月30日下午4点58分,中国人民银行、住建部、银监会联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》,将二套房最低首付比例调整为不低于40%。之前,谁也没想到政府会用如此大的力度刺激楼市。仅仅10分钟之后,财政部和国家税务总局又联合发布消息,称从3月31日起,个人住房转让免征营业税的期限由购房超过5年(含5年)下调为超过2年(含2年)。

  

2015年4月9日,上海市公积金新政策推波助澜,家庭贷款上限上调至120万。

  

2015年4月9日,上海市公积金新政策推波助澜,家庭贷款上限上调至120万。

  

为提振楼市信心,加速房地产去库存化,不仅一二线城市交易量大涨,楼市去库存也被列入2016年五大任务之一。

  

至此,“京沪永远涨”这句口号被很多人挂在嘴上;一大波大V开始频繁出现在人们的视野里,炒房团里大量成员是白领等工薪阶层,甚至出现辞职专职炒房。到了2016年,政策又出现戏剧性反转:

  

2016年:3月25日,史上最严调控政策出台。上海市政府规定非上海户籍居民购房需连续缴纳个税及社保满5年及以上,拥有1套住房居民家庭再买自住房首付款比例不低于50%,购房人在申请贷款时应承诺首付款为自有资金;而在规定生效的前一天,一手房成交量达到史上成交单日记录:1706套。网签系统甚至贴出公告:网上合同备案系统签约时间今晚延长至24时。

  

由于遏制房价效果不彰,信贷政策继续加码:

  

2016年11月28日,首套房首付不低于35%,二套房认房又认贷。

  

-END-

  

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