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2022上海结婚买房,首付400W,预算800w以内,希望离地铁近一点,积分64,买新房还是二手?

栏目:积分落户 人气:0发表时间:2023-09-24来源:网络

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2022上海结婚买房,首付400W,预算800w以内,希望离地铁近一点,积分64,买新房还是二手?

(2022上海结婚买房,首付400W,预算800w以内,希望离地铁近一点,积分64,买新房还是二手?)

  

工作在市区,买房小白想请教一下大家有何建议购买区域或楼盘

  

难得有一次首房首贷用足的机会,政府还送给你一二手倒挂,自然是能买新房买新房

  

赶早不赶晚,现在就可以一批批去摇了,谁也不能保证你肯定摇的到

  

但64分和总价800有点尴尬,倒挂多的轮不到你。倒挂少的这个价位靠市区靠地铁的很少

  

这一期的话,其实加点预算买苏河望是适合的。

  

后面再买,很可能就要买到颛桥紫薇去了。

  

先梳理自己的核心需求,可以先问自己几个关键问题:

  

1、有没有学区需求?

  

2、是更在乎入住后头几年的居住体验,还是更重视未来的发展规划?

  

3、能接受在哪些区域可以相对长久的居住?

  

以上是基于刚需买家需要思考的问题。(楼主大概率买房也是刚需自住)

  

如果纯粹是投资客,在积分允许条件下,那就直接买有倒挂的或者有强规划的板块新楼盘。

  

如果我是楼主,我会首先考虑购买新房,其次再考虑二手房。

  

要珍惜首套房的房票资格,所以建议不管是贷款额度还是积分,建议尽量用满。

  

首付400万,总价预算800W左右,积分64分。

  

这个分数不算高,一定要避开积分顶流的楼盘。(比如2022年第一批的红盘,森兰名苑、金鼎首府)

  

2022年第一批新房名单已经公布出来了,符合楼主预算和积分的楼盘,可以考虑:

  

1、四季都会绿龙北

  

绿龙北2021年在第三、第六批次触发两次积分,裸分分别为62分、67分。

  

之所以有5分之差(裸分相差5分,差距就蛮大了),可能是第三批次时,北区(主要是嘉定新城)有更多项目能够分流。

  

2022年第一批次中北区能够分流的项目极少,环境也更接近去年第六批次。

  

这次四季都会,裸分需要65分入围概率才会大些

  

不过考虑到本次有636套,接近上批的2倍,裸分60分也能试试看

  

所以,楼主可以考虑一下认购这个盘。

  

2、碧桂园柏悦前湾

  

在闵行区,但是蹭大虹桥的概念。所以,可参考青浦徐泾楼盘的分数,尤其是虹悦湾这个盘的历史积分。

  

(虹悦湾去年第二、第五批次触发两次积分,裸分分别为61分和72分,后一次之所以72分,是因为仅有64套房源)

  

这一次,柏悦前湾一次性推出528套房源,整体市场环境和虹悦湾在第二批次的条件差不多。

  

所以预计柏悦前湾也大概在60分左右,楼主64分也可以考虑去认购。

  

3、御桥博萃

  

浦东御桥这个板块地段,蛮不错的。

  

参考去年的亲水湾,预计积分可能在60分左右。

  

这一批次里其他的新盘,就不太推荐了。

  

楼主可以亲自去踩盘多多对比一下。

  

不过,如果楼主急需买到的话,那还是去看二手房,可能会比较快买到。

  

新房,毕竟要参加认筹摇号,要凭运气上车。

  

加油鸭,祝你好运。

  

  

这样的积分近地铁新房很难,可以看看二手次新

  

供参考:上海房价将长期“无痛式下跌”

  

1.所谓“无痛式下跌”,就是房价的绝对值长期持平或涨幅微弱,让人感觉不到下跌的痛苦和恐慌,甚至还有涨价的错觉,但实际价值在不断缩水。在“无痛式下跌”行情中,即使房价有所上涨,年化涨幅也会绝对小于工资增幅的7%,相对小于一般金融理财产品收益的5%,经常低于一年期定期存款利率1.3%。这就是中国建设银行行长所说的,房子失去金融属性。如果再考虑购房贷款利息5%的因素,可能算下来就是相当于自有资金500万,加贷款500万,买了一个800万的房子,5年后涨到840万。看起来涨了40万,实际账面就亏了500-(840-500)=160万。如果再算上自有资金500万的5%机会成本,就还得再亏150万。那就是毫无感觉地,甚至带有涨价幻觉地亏了310万。当然,这个亏310万的模型是假设你的理财能力正好是500万,给你1000万也是浪费。这种无痛式下跌也恰好达到了稳地价、稳房价、稳预期的目的,妥妥的稳,既稳了盼涨的预期,也稳了盼跌的预期。

  

2.其实上海几年后的房价已经有结果了,上海已开始实行地价房价联动模式,也就是说,出让土地的同时就已经定好了未来的房价。现在是2022年,今年出让的首批土地已经出来,大家可以查一下,它所对应的房价已经公布。从出让土地的联动房价来看,相对过去3年房价,部分区域持平,部分区域微涨,最高涨幅也不超过8%。强调一下,这是累计涨幅,不是年化涨幅。从土地出让计划,到房子最终交付到买家手上,大概需要多长时间呢?大约是3至7年,如果有政府规划的强行推进,比如建设城市副中心的示范小区,至少要3年时间,这也是非常少的,而大部分的房子需要5至7年时间。如果说房子5至7年都没有涨,或累计只涨了不到8%,那么个结果算涨还是算跌呢?

  

3.房价受市场因素影响,但不只受市场因素影响,甚至连方向都是相反的。最近大家关注到原油价格直奔140美元每桶去了吧?可曾想,这还没到2008年的水平,可曾想2020年原油跌到免费送,甚至还有负值。石油是不可再生资源,按照当年的逻辑,应该越来越贵,怎么还有如此戏剧化的行情呢?比如房子,上海还限购,怎么价格就那么不好预测呢,这就受到政府调控的影响,这种影响可能是颠覆性的。

  

4.那么政府是如何调控以及发布政策的呢?我们可以从政府有哪些压力,哪些期望等方面去理解,大家可以自己找答案。例如:

  

1).其他国家是如何解决住房问题的,我们要比哪些国家做得更好?

  

2).如何体现社会主义制度的优越性?

  

3).如何解决众多科研领域的卡脖子问题?

  

4).如何保持经济持续发展?

  

5).如何鼓励二胎、三胎?

  

6).如何实现共同富裕?

  

7).如何实现新百年目标?

  

8).国内为什么要反垄断?

  

9).如何刺激消费,推动内需?

  

10).如何面对越来越多的农村空巢老人?

  

11).如何解决企业家见面不聊行业创新,只聊房地产的尴尬局面?

  

......

  

5.如果在上海买房,该买哪里呢?

  

先说结论:有钱没处花的买内环,想靠房子发财的买五大新城,内环以外至外环以内是高风险区,要说哪里有泡沫,就在这片6-9万的区间。大家扪心自问,买房是不是奔着翻倍去的?虽然房价可能整体进入长期无痛式下跌,但还是有局部机会的可能性的。上海是全中国的上海,也是全世界的上海,放眼全球,有钱人就数不清了,总有一些人钱多得花不完,也不知道怎么花,就想闭着眼睛买套房子。人家肯定买上海核心市区的,那就是内环。你想想,说起来挺有钱,结果在上海住在城外,是不是有点没面子,还敢说自己是富人吗?还有好不容易搞到一个房票,又不差钱的,肯定是哪里贵买哪里。所以,内环的房子总有人接盘。中国还在进一步推进城市化,还得发展经济共同富裕。城市化和共同富裕肯定不是全国14亿人都去上海内环歌舞升平、拉菲红酒,而是要建设大容量的新城区、新城市群,新产业区、新经济圈,所以上海就是五大新城。再算一下风险矩阵就知道了。内环10万的房子涨到20万,虽然想想有点恐怖,但也不是没可能。内环跌到5万,怎么看都不可能,按照这个逻辑,五大新城不得跌破1万?那更不现实。所以,内环就是可能翻倍,不可能腰斩。再看五大新城,3万涨到6万,就涨3万,政策再一吹风,还是可以想象的吧,如果跌破1.5万都赶不上成都了,也不大现实,但就算腰斩也才跌1.5万。所以,五大新城是翻倍有希望大,腰斩概率低,即使腰斩也损失小,妥妥的发财空间。最后再看内环以外和外环内的过度地带,从8万涨到16万,那内环就得翻天了,概率概率不大,从8万跌到4万太可怕,万一行情逆转跌倒5万还是轻而易举的吧?所以,内环以外至外环以内,翻倍没希望,腰斩就是他。再想想,要是我们拿高房价开刀,找个典型戳一下泡沫,杀鸡儆猴,哪里合适?当然首当其冲还是这个尴尬的城边区域。

  

6.综上所述,个人预测:

  

1).上海房价将长期“无痛式下跌”;

  

2).土豪砸金自然不会选内环外;

  

3).想发财还得选五大新城,万一有逆袭的机会,就藏在这里;

  

4).内环外,外环内是泡沫靶场,劝大家别去当炮灰。

  

正好准备置换,分享下浅薄的经验

  

能买新房还是买新房吧。之前看中一个龙柏130平复室,送阁楼,价格还可以,不到1000w,中介帮我一算光增值税要30多万,满五不唯一,还有契税,加起来光税就要超过50W了,而且三价就低,基本上也贷不了多少钱,新房反而因为限价价格倒挂了,所以想了想还不如买新房。

  

新房的这个积分蟠龙,南街里那些地铁高分盘基本上没戏,如果不太在意外环外,可以考虑松江,华漕,颛桥这边的一些新盘比如华发,积分好像60够的,800W基本上就可以上3室,一步到位以后有孩子的问题,不用像我们这样还要倒腾置换改善,浦东的话我看到上次有个金桥的盘也不错。

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