积分大盘点！上海第四批新房分析解读！

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（积分大盘点！上海第四批新房分析解读！）

　　

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第四批新房上市42个商品住房项目，共约135.8平方米，合计套。分布在浦东、黄埔、徐汇、长宁、静安、普陀、闵行、宝山、嘉定、奉贤、松江、金山、青浦、崇明、临港15个区域。

　　

在这42个新盘套新房里面怎么选择适合自己新房，从而达到上车的目的，本篇文章将会详细介绍一下各个楼盘入围积分分析供大家参考（楼盘社保分均为0.1）：

　　

　　

松江、尚云里、

　　

均价：元/㎡

　　

类型：公寓、联排

　　

产品：90-115㎡洋房、135㎡联排

　　

　　

尚云里一期是4月份第二批次上市的，推售房源是330套，没有开启积分入围，第二批次的新房，同板块，同期竞品是比较多的，这也是当时没有开启积分的原因，我来看第四批，整个松江只有这一个楼盘上市，同期竞品有很多，单多在临港，奉贤，崇明区域，对于一些刚需家庭自住来说，临港和崇明并不适合自住，达不到楼盘分流效果，小编认定此次的尚云里是极有可能开积分的。积分预计在45-50分左右。

　　

一期的时候购买这个项目的本地客户居多，但是随着6月份12号线西延伸环评公示的结束，将会吸引一些其他区域的购买力来买此楼盘。

　　

　　

青浦：远洋虹桥万和源

　　

均价：元/㎡

　　

类型：公寓

　　

产品：68-104㎡2-4房

　　

　　

远洋虹桥万和源这个楼盘无疑是本价格段的高分楼盘，68㎡的小两房总价在400万左右，推售套数高达197套，在400万左右的总价段里面，同期竞品没有任何一个楼盘与之媲美，楼盘周边二手房挂牌价在8-9万的价格，新房6万均价，妥妥的红包盘。一期推售套数320套，社保系数0.12，入围积分66分，一期的时候没有小户型，同期竞品也比较多，所以积分在66分。二期推售小户型，加上倒挂那么多，积分预计在70分左右，70分以上裸分比较稳。据贺贺了解楼盘贷款银行额度不是很充足，需要50%以上的首付款，有对这个楼盘有意向的提前去售楼处问一下，做好资金准备。

　　

青浦、佳兆业金茂未来城

　　

均价：元/㎡

　　

类型：公寓

　　

品：78-138㎡2-4房

　　

　　

青浦新城唯一的全新盘，相比较远洋万和源积分要稍微低一点，价格上也相差了1.4万，参照上一期的一房一加表，400万可以买一个86的小三房了，对于一些积分在远洋不够或者想要自住的人来说，这个盘还是比较适合上车的，佳兆业金茂未来城，首开358套，入围分63.2，社保系数0.1。二期推售套数294套，相比较一期少了64套，不过会有远洋万和源的分流，积分高的会选择远洋，积分稍微低一点选择佳兆业，楼盘分数预计在65分左右，很有可能会在65分以上。

　　

浦东、保利云上拾光

　　

均价：元/㎡

　　

类型：公寓

　　

产品：74-99㎡高层

　　

　　

第四批里面浦东唯一一个4万多的楼盘，交通和周边配套很差，距离地铁7-8公里，虽然周边配套差了一点，但是保利的户型设计一如既往的优秀，很多人在看了样板房之后都会心动，在加上浦东的均价，在张江上班的人很多都会选择这个楼盘，刚需上车盘，积分不会很高，预计在50分左右。也有可能不开积分，项目比较适合有居家车的购房者。

　　

闵行、德信交投隐秀云庐

　　

均价：元/㎡

　　

类型：公寓、叠加

　　

产品：90㎡洋房+120-130㎡叠加

　　

　　

项目一期推售的时候，318套，并未开启积分，二期推售房源洋房62套，叠墅80套，可以看出来二期主打叠墅，对于刚需来说62套的洋房推售量是不够的，而项目到地铁站的距离有7公里，对于刚需来说，没有地铁是很难受的，买车的话一年是一笔不小的开支，对项目感兴趣实地去看看，周边也逛一下，能接受在进行认购。不开积分。

　　

临港

　　

临港本次推售的项目有六个，分别是：红星临港天铂、港城悦庭、大名城映晖、大名城映玥、清韵雅苑、电建地产泷悦蓝湾、万达未来城。总套数为2529套，我们都知道临港买房3.1人才与3.2人才是优先选房的，了解临港买房规则点击这里，此次供应2529套新房，房源供应这么多不可能全部人才够买。那么作为购房者的我们，想要在第四批次上车临港就要了解临港本批次的所有项目，我们首选要做的是先把这6个楼盘进行踩盘，考察楼盘热度，添加销售微信。在网上房地产关注楼盘公示信息，如果你不是3.1-3.2人才千万不要第一天就去参与认购，这种行为是非常傻的，在认购快结束的前两天找销售了解楼盘的认购情况，3.1-3.2人才认购人数多不多，了解清楚在进行认购！

　　

　　

往期临港楼盘入围分参考：

　　

电建地产泷悦蓝湾一期45.4分，二期44.6分，陆家嘴滴水涟岸3.1人才，滴水湖馨苑3.1人才，临港首府60分，万达钻石湾3.1人才。

　　

金山的楼盘就不细说了，有考虑的金山的公示之后，根据认购时间，去参加认购就可以。

　　

　　

嘉定：中骏璟尚

　　

均价：元/㎡

　　

类型：公寓

　　

产品：76-115㎡2-3房

　　

　　

这个楼盘到安亭地铁站300米的距离，周边配套很成熟，非常适合自住，就是到市区有点远，在嘉定上班的可以选择这个楼盘。中骏璟尚首开的时候推售房源355套，认购组数749，当时并未开启积分制。二期加推184套，入围积分60.1，三期加推260套，同期300万左右的竞品并没有可以与其竞争的实力。四批次嘉定就供应了2个新盘，而作为300万，有地铁有商业的刚需盘，本批次虽然套数增加，但是积分不会比上一次低，会在60分以上。

　　

奉贤

　　

　　

天和尚海庭前与禹洲天境铂悦这两个楼盘是不开积分的，多是本地客户购买。奉贤是目前上海新房的价格洼地，没有积分又想买新房的可以去看看。

　　

金海壹品、保利明明湖光

　　

金海一品在去年12月份的时候推售房源192套，认购组数620+，两个楼盘距离都不是很远，参考去年的认购率，积分不会太低，而金海壹品的积分是高于保利明明湖光的，这两个楼盘如果要预测积分的话，应该会在65分左右。作为刚需自住，市区上班的人来说，这两个楼盘并不是最优的，但是在目前的地铁盘来说，4万的一个均价还是比较划算的，去看的时候建议看一下周边的二手房，虽然今年上海二手房上涨的比较多，但是奉贤板块整体来说上涨幅度不大。

　　

至于正阳铂璟湾上一期没开积分，这一批加推这么多，肯定也不会开积分了。

　　

崇明

　　

没啥好讲解的，喜欢就去看看，就算是开积分也要不了高分，对于大多人来说，基本上都能入围。

　　

　　

宝山、大华锦绣悦府

　　

均价：

　　

类型：公寓、叠加

　　

产品：81-97㎡高层、129㎡叠墅

　　

　　

大华锦绣悦府这个楼盘就我个人而言，还是比较喜欢的，距离顾村公园地铁站1.5公里，双轨交，家门口就是顾村公园，又2035主城区。但是推售套数仅仅118套，这么好的地段，房源这么少，那就意味着这个盘的分数会很高，积分会在65分左右，建议先不要认购，等楼盘认购最后两天的时候找销售了解一些认购情况，自己积分没啥大问题在进行认购。

　　

宝山、万业紫辰苑博萃

　　

均价：/㎡

　　

类型：公寓

　　

产品：87-125㎡2-3房

　　

　　

项目可能很多朋友不知道，四季都会绿龙北应该很多人知道，就在四季都会绿龙旁边，四季都会绿龙一期推售房源352套，入围积分61.7，大家可以参考一下四季都会绿龙的分数。

　　

青浦、蟠龙天地

　　

在第四批次来临之前，一直在传东方惠雅会在第四批上市，结果乌龙了，没上出来。东方惠雅没上也就意味着没有楼盘给蟠龙分流，这将会导致蟠龙的分数会很高。那些70多分的放弃了招商、万科等一些楼盘，只为了等蟠龙，结果直等到了一句”你们这个分数容易陪跑，要慎重选择哦“，真替你们心疼。

　　

蟠龙天地一期开盘的时候，948套房源，3700+认筹，这是去年10月份的数据，那时候楼市的热度刚起来，就有这么大的热度，由此可见蟠龙天地的魅力，二期加推741套房源，周边二手房的价格在9万左右，3万左右的一个倒挂，必将吸引很多人来购买，同期竞品又没有什么竞品，达不到分流的效果，贺贺觉得你要是75分一下，你其他的楼盘可以看起来了。不甘心可以看一下楼盘认购情况，在认购最后两天的时候在决定要不要认购。这个盘80分以上比较稳，基础分+200个社保。75分以上不好说。很多说这个盘要满分的人，小编觉得不可能，有满分的都会选择等一下东方汇雅，前滩的倒挂比大虹桥大多了。当然也有一些人不愿意继续等选择在蟠龙上车的，这个楼盘慎重选择把。

　　

同板块新房积分参考

　　

万科天空之城，76.52分，社保系数0.12，推售房源量256套；

　　

远洋虹桥万和源，66分，社保系数0.12，推售房源量320套；

　　

招商虹桥公馆二期，65.39-62.65分，社保系数0.11，推售房源量272+276套。

　　

　　

浦东、仁恒金桥世纪

　　

分数不够买蟠龙的一般都会把金桥世纪作为备选，楼盘因为距离金桥、张江、外高桥保税区比较近，刚需改善人群很多会考虑这楼盘。金桥世纪一期加推的时候积分是75.6分，房源175套，社保系数0.13，二期房源383套，是一期加推房源的2倍之多，现在市场受贷款影响，很多原本要买二手房的人群，也会选择在金桥世纪上车，毕竟这是第四批次浦东唯一一个中外环之间的楼盘。积分应该70分出头（0.1系数），为什么这么说，并不是所有人都愿意给九宫格发展来买单，因为地块的限制，未来发展有局限性，等通用搬走还差不多。（我在这附近住了3年多，对周边配套及其不满意，有个人情绪在里面，个人看官还是实地考察了在做决定）。

　　

　　

浦东、融创未来金融城

　　

　　

上图是一期首开的入围积分，而同期竞品也是很多的，分流很严重，据了解A地块在开盘的时候，摇了2次才清盘。本次加推是B地块，房源套数466套，受张江科学城扩区影响，本次积分预计会在65左右，若开发商对首付有限制的话，就肯定会低上很多。

　　

　　

浦东、绿地东上海

　　

上一期加推房源257套，入围积分58.32，社保系数0.13。本次加推房源为389套，均价与上期一样，虽然楼盘也在张江科学城扩区范围，但是他的毛坯交房让很多人不能接受，在加上套数比上次多，浦东几个楼盘的竞争，这也会让楼盘的入围分数不会太高。预计会在60分左右。

　　

　　

浦东、壹府澜庭

　　

项目首开431套，入围积分是54.52分，社保系数0.12，项目类型为叠墅和住宅，本次加推365套。虽然这个楼盘有硬伤（高层部分可以看到墓地），会把一些介意这些的人群劝退，但是楼盘地理位置与周边配套是浦东这几个楼盘里面目前最好的，还是有不少人来参与认购的，积分预计会在58分左右。

　　

　　

闵行、融信旭辉世纪古美

　　

首开364套，入围积分72.04，社保系数0.14，本次加推394套，积分就参考他们一期认购时亮的那个牌子。应该不会比那个积分高，毕竟高分要去蟠龙的。

　　

嘉定、融信海纳印象

　　

一期推售360套，入围积分40.09，社保系数0.1，二期加推340套，入围积分52.09，社保系数0.11，三期加推312套，积分在55分左右，首付款充足可以去认购。

　　

　　

长宁、愚园名邸

　　

这个楼盘去看过的应该都知道，地段没的说，地铁+自驾都很方便。周边老破小城市界面比较差，小区地块呈L型分布，且只有一排，这就没有什么小区氛围。积分预计会在75分左右，因为小区规模小，城市界面差，也不是所有的有钱又有分的人来为这个地段买单的。

　　

　　

徐汇、云锦东方

　　

这个楼盘住宅在12.5万/㎡的均价，联排17万元/㎡的均价，分数不会像网上说的满分，但是也不会太低，预计会在80分左右。80分我都觉得多，有钱又有分的人哪有那么多？是我无知了吗？

　　

　　

青浦、金臣颐墅

　　

这个蓄客一年的楼盘，三期终于来了，均价还比二期便宜了2000元，总价在1300万起，124套联排，多稀缺，户型更是没多说，加上这两年大虹桥的热度，这个项目开盘即清盘，积分预计会在60分左右。

　　

　　

浦东、滨江一品苑

　　

不要积分、一梯八户的塔楼一点都对不住11万的价格，

　　

静安、宝珀公寓

　　

积分预计在70-75分，小区整体规模不大，仅有3幢楼，虽然靠地铁，但是不影响，1000万上车内环新房，还是很香的。

　　

静安、翠湖天地五集

　　

基本满分、基本满分、基本满分

　　

今天的文章写到这里就要结束了，需要注意的是：上海新房放款要开发商楼栋建筑封顶之后才能放款，而一些开发商为了加大资金回拢会对购房者做一些首付款的要求，让原本可以享受首贷额度的购房者加大了购房成本，若购房朋友遇到了这种情况，打楼盘公示时候的投诉电话或者对开发商的骚操作进行举报、来保护自己合法的购房权益。

　　

希望看了贺贺的文章的朋友都能在第四批次成功上车。

　　

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